Sredinom oktobra novi program Vlade Srbije za subvencionisanje stambenih kredita, radi pokretanja građevinske i pratećih industrija urodio je plodom. Odmah je podigao cene stanova. Povećana tražnja za stambenim kreditima podigla je i cene stanova.

Portal Kamatica.com je analizirao prednosti i potencijalne opasnosti novih subvencionisanih stambenih kredita.

Osnovna prednost novog programa je svakako to što Vlada plaća kamatu umesto korisnika kredita do 31. oktobra 2012. godine i što nema kamate na sredstva kredita koja finansira Vlada Srbije. Takođe, u poslednjih 5 godina otplate kredita, kada korisnik otplaćuje deo sredstava koji finansira država, rata će biti značajno niža, jer se neće obračunavati kamatna stopa.

Suština razlike u odnosu na nesubvencionisane kredite je u tome što visina rate nije ujednačena tokom celokupnog perioda, već je „teži deo otplate“ koncentrisan u periodu otplate između 3. i 25. godine. Potrebno je imati u vidu da su „najteže godine otplate“ kredita, prema iskustvima drugih zemalja, baš tzv. središnje godine (između 7. i 15. godine).

Kod prethodnog programa subvencionisanja bila je predviđena kamatna stopa EURIBOR+3,6%, dok je kod aktuelnog programa taj odnos EURIBOR+4,9%. Niska vrednost EURIBOR-a u ovom periodu spušta kamatnu stopu, na ovu vrstu kredita, na najniži mogući nivo ali opasnost leži u klauzuli „promenljive kamatne stope“, koja će zavisiti od kretanja EURIBOR-a u narednim godinama.

Imajući u vidu makroekonomska kretanja u Evropi, malo je verovatno da će se EURIBOR značajnije menjati u naredne tri godine. Međutim, ekspanzivna monetarna politika evropskih zemalja će morati da pređe u mnogo restiktivniju kada ove države izađu iz recesije, a to će usloviti i rast EURIBOR-a.

U trećem kvartalu prošle godine EURIBOR je bio oko 5%, a danas je oko 1,2%. Ukoliko bi ova kamatna stopa došla na raniji nivo, to bi u konačnoj formuli za kamatnu stopu na subvencionisane stambene kredite dovelo do neverovatnih 9,9%, što bi u najpovoljnijem slučaju po korisnika kredita uticalo da se ukupna cena stambenog kredita izjednači sa danas aktuelnim nesubvencionisanim kreditima.

Posebna opasnost leži u tome što bi sav teret rasta EURIBOR-a pao na korisnika kredita, jer se značajniji rast ove kamatne stope i ne očekuje do 31. oktobra 2012. godine, kada država prestaje da otplaćuje kamatu na kredit umesto korisnika. U ovakvom slučaju bi rata kredita od 3. do 25. godine otplate bila veća od 300€ umesto najavljenih 230€.

Generalno se nameće zaključak, da bi u ovom slučaju država plaćala kamatnu stopu za korisnika u periodu kada je ona najniža, a da bi korisnik kredita bio prepušten komercijalnim uslovima u periodu kada je EURIBOR značajno viši, a samim tim i kamatna stopa koju obračunava banka.

Jedna grupa ekonomista koja se usuđuje da prognozira njegovu vrednost u narednim godinama, smatra da ona neće u narednih nekoliko godina preći vrednost od maksimalno 3,5% dok drugi, nisu baš toliki optimisti.

Kada su u pitanju bankarske marže, dosadašnja iskustva ne govore u prilog očekivanju da poslovne banke samoinicijativno spuste sopstvenu bankarsku maržu, ali ne treba očekivati ni da dozvole da rata kredita premaši ratu nesubvencionisanih kredita, ako ni zbog čega drugog – zbog konkurencije na tržištu stambenih kredita i mogućnosti refinansiranja.

Prevremena otplata subvencionisanih stambenih kredita i refinansiranje istih je moguće, ali uz nešto restriktivnije uslove. Naime, ukoliko želite da prevremeno otplatite kredit ili deo kredita u prvih 5 godina otplate, neophodno je dobiti saglasnost nadležnog ministarstva !? Još uvek nema informacija koliko bi mogla potrajati takva procedura, kao ni kakvi će kriterijumi biti korišćeni za dobijanje takve saglasnosti.

Ukoliko želite prevremeno da otplatite kredit ili jedan deo kredita nakon 5 godina otplate, nije potrebna saglasnost nadležnog ministarstva, s tim što je bitno imati u vidu da ukoliko otplaćujete deo kredita, on se ravnomerno raspoređuje na sredstva koja finansira poslovna banka i na sredstva koja finansira država. Zbog toga bi prevremena otplata dela kredita mogla biti neisplativa po korisnika, obzirom da na takav način sebi uskraćuje deo subvencije države.

Izvor: Kamatica.com-22/10/2009.